Когда всё определено и выбрано, земля приобретена и зарегистрирована, проект обсуждён, создан и оплачен, а на вашем письменном столе красуется не только разрешительная документация на строительство, но и договор подряда, самое время проанализировать своё новое положение.

Его Величество Заказчик

Теперь вы не просто человек, мечтающий построить дом и располагающий необходимыми для этого средствами. Теперь вы по-настоящему стали застройщиком — человеком, который вкладывает деньги, создаёт рабочие места, меняет архитектурный облик и инфраструктуру определённой территории. Этот статус даёт вам определённые права и накладывает новые обязанности.

Права и обязанности заказчика

Основным документом, фиксирующим ваши права и обязанности, является договор строительного подряда.

Договор подряда — это равноправный договор уважающих друг друга партнёров, у которых одна цель — построить современный комфортабельный дом. Он должен быть составлен таким образом, чтобы соблюсти законные интересы и дать алгоритм действий для обеих сторон практически в любой ситуации, которая может возникнуть во время строительства. В этом договоре должны быть предусмотрены и прописаны процедуры цивилизованного решения любых проблем, в том числе и на случай расторжения договора одной из сторон. Прийти к консенсусу заказчик и подрядчик могут, только если в основе их отношений лежит договор подряда с взаимными жёсткими штрафными санкциями и заранее оговоренными условиями привлечения к строительству третьих лиц или организаций. В противном случае подрядчик не сможет взять на себя ответственность за качество готового строительного объекта.

Не требуйте от подрядчика того, что не указано в договоре. Лишь строгое соблюдение этого документа даст вам моральное право требовать того же и от подрядчика. Приведём наиболее типичное для этого типа договоров распределение ролей. Обычно оно определяется в разделе «Права и обязанности сторон».

Основное и неотъемлемое право заказчика — контроль и надзор за ходом исполнения договора строительного подряда. Если заказчик обнаруживает неполадки, он обязан сообщить об этом подрядчику и потребовать их исправления, оформив претензии соответствующим образом. При этом заказчик не имеет права вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Поэтому лучше всего в договоре определить, что стороны понимают под термином «оперативно-хозяйственная деятельность». Кстати говоря, в договоре строительного подряда стороны могут определить, что надзор и контроль — это не право, а обязанность заказчика, и там же установить пределы его вмешательства.

К обязанностям заказчика относятся следующие:

- Предоставление подрядчику необходимой технической документации, которая включает в себя проект на будущий объект, на основании которого выдано разрешение на строительство.
- Оказание подрядчику дополнительных услуг. Эта обязанность в случае необходимости обязательно должна быть указана в договоре. Например, заказчик берёт на себя обеспечение своевременной транспортировки, осуществление подводки электроэнергии, воды и пр. Однако оплата коммунальных услуг во время строительства — дело подрядчика. Она должна быть заложена в сметную стоимость и тем самым стимулировать его бережливость и ответственность.
- Предоставление земельного участка для строительства. В тексте договора должны быть указаны площадь и состояние земельного участка.
- Оплата работы подрядчика в соответствии со сметой в порядке и в сроки, определённые договором. Само по себе наличие графика работ, без указания обязательства заказчика оплачивать промежуточные этапы, не даёт права подрядчику требовать деньги до окончания всего строительства.
- Страхование отдельных строительных рисков.

Мониторинг строительства

Контрольные функции при строительстве распределяются между заказчиком, специалистом, осуществляющим от лица заказчика технический надзор (если таковой имеется), и контролирующими отделами местных органов власти.

Если вы получили разрешительную документацию и ведёте строительные работы на основании договора подряда, то общаться с местными органами надзора и контроля в процессе строительства должен ваш подрядчик. Не создавайте для него возможностей переложить эту «приятную» задачу на ваши плечи.

Если вы пользуетесь услугами независимого эксперта по техническому надзору за строительством, не пытайтесь дублировать его функции и «наезжать» на стройплощадку с теми же целями. Конечно, никто не запрещает вам посещать собственный участок, однако при этом вы не имеете права что-то рекомендовать строителям или проверять их. Двойной контроль — не лучше, а хуже контроля настоящего.

Если вы по каким-либо причинам отказались от независимого технического контроля, оговорите с подрядчиком примерный график своих посещений. Не стоит наведываться на стройку каждый день, но и пропадать на длительный срок — тоже не в ваших интересах. Даже если вы заключили договор о поэтапной приёмке работ, не стоит упускать из виду, что в строительстве существует такая вещь, как скрытые работы. К ним относятся технологические процедуры, которые закрываются последующими этапами строительства, например отсыпка фундамента слоем песка, гидроизоляция, укладка утеплителя в пол или на крышу и т.д. Для контроля за такими работами должен существовать особый журнал, в котором фиксируется их проведение. Каждый из этапов таких работ вы должны контролировать и заверять своей подписью. Без неё строители не имеют права начинать следующий цикл работ. Разумеется, добросовестность строителей ещё никто не отменял. Но именно такие вещи проверять надо обязательно. Иначе вы так и не узнаете, из чего же построен ваш дом, а если что-то случится, не сможете доказать свою правоту.

Утром — стулья, вечером — деньги

Однако основным инструментом контроля над процессом остаются деньги, точнее, та сумма, которая пока остается у вас, но должна по договору перейти к подрядчику. Помните правило, которое должны были сформулировать ещё на стадии подготовки договора: «У вас есть деньги. И подрядчик хочет их получить». Лучший механизм контроля состоит в том, чтобы не отдавать их до тех пор, пока не будет должным образом сделано то, на что вы имеете право по договору.

Все без исключения строительные компании просят внести определённую сумму в качестве аванса — на закупку части строительных материалов, а также для покрытия накладных и транспортных расходов начального этапа строительства. Обычно предоплата составляет 50-70% от стоимости «коробки».

К договору подряда прилагается календарный график производства и финансирования строительно-монтажных работ. Эти документы должны быть согласованы друг с другом. И нужны они вовсе не для соблюдения формальностей. С их помощью вы сможете реально контролировать проведение работ, выплачивая деньги только за то, что сделано. После завершения каждого этапа строительства вы принимаете работу, подписываете акт приёма данного этапа и вносите очередную сумму денег.

Оплачивая деньги за работы или стройматериалы, не забывайте брать квитанцию об оплате с указанием суммы, основанием платежа и даты. На квитанции должна стоять печать и подпись должностного лица строительной компании. Эти документы тоже являются инструментами контроля, даже если вам никогда не придётся их предъявлять.

Если вы не пренебрегаете «неофициальным» наймом рабочей силы для выполнения определенных задач, оплачивать такой труд можно только по результату. Если какой-либо авансовый платёж всё же имеет место быть, обязательно берите с его получателя расписку. И пусть он напишет её собственноручно, а также укажет данные своего паспорта (не постесняйтесь проверить их, поскольку встречаются персонажи, бодро записывающие ложные номера и даты). Розыск пропавших без вести — не самое интересное занятие для частного застройщика.

Сдача-приёмка работ. Ввод дома в эксплуатацию

Когда-нибудь всё кончается. В один прекрасный день закончится и строительство. Нет сомнений, что на протяжении всего строительного цикла вы с большим нетерпением ждали этого дня. Возможно, чем ближе он становился, тем чаще вы наведывались на стройку, тем больше подробностей на ней замечали и тем ближе узнавали своего подрядчика. Вам может казаться, что нет в новом доме ничего, о чём бы вы не знали и что не трогали бы собственными руками. Однако, когда подрядчик, с которым вы прошли уже через огонь и воду, позвонит вам с радостной вестью о завершении работ, не спешите к машине, чтобы поскорее приехать, подписать и отметить. Именно в этой ситуации полезнее всего вспомнить слова героя знаменитой гайдаевской комедии: «Торопиться не надо!».

Здоровая подозрительность

Заранее определитесь с датой сдачи-приёмки работ. Это не обязательно должно произойти на следующий же день после того, как строители заявили о завершении работ. Отправляйтесь на объект и посвятите его осмотру столько времени, сколько считаете нужным. Вашими действиями в этот день должно руководить сомнение и здоровая подозрительность. Помните, что после того, как вы поставите свою подпись в акте сдачи-приёмки работ, строители уже ничего не будут вам должны. И вашу правоту в таком случае не докажет ни один суд.

Осматривайте свой дом, но не спешите называть его готовым, ищите недостатки. У вас уже должен быть опыт их поиска, поскольку вы принимали отдельные этапы работ. Всё, что не найдёте, будет навсегда вашим. Если дом возводился без авторского надзора независимого архитектора, пригласите его хотя бы в этот заключительный момент.

Не проявляйте потребительского экстремизма, не придирайтесь к сущим мелочам, но и не проходите мимо заметных, значительных погрешностей. Ведь у вас в руках ещё есть весьма мощный рычаг — остаток суммы, которую вы должны выплатить после подписания акта приёма.